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전세보증금 위험합니다 1
조회 2,792  |  찬성 36  |  반대 0  |  점수 238  |  2010-12-12 03:28
글쓴이 :    슬픈한국

최근 2~3년새 집산분들. 전세끼고 대출끼고 매입 하신분들 미안하지만 논할 가치도 없습니다. 그 이야기는 벌써 오래전에 안드로메다로 떠난 전설이 되었구요. 최근에 부상하고 있는 레전드는 전세금 올려달라는 말에 덜컥 올려주거나 아예 이기회에 전세금에 대출을 보태 매입으로 올라탈까 고민중인 분들입니다.

설명을 좀 해드릴께요. 우리나라 집부자 중산층은 2~3채 정도 가진 사람들입니다. 이사람들이 어떻게 하고 있느냐. 아파트는 진작에 팔았고 단독주택은 자식들에게 물려주고 있습니다. 아니면 세입자 내쫓고 자식들을 들어와 살도록 하고 있습니다.

지금 많은분들이 미분양 미분양 하시는데 미분양이 문제가 아닙니다. 재개발이 더 문제입니다. 재개발 단지에 투기꾼들중 하급 피라미들이 물려가 있는데 꼼짝달싹 못하는 상황 입니다. 팔수도 없고 재개발을 하자니 분담금 금융비용이 너무 들고 설상가상으로 은행은 바보가 아니므로 그 돈이 대출도 잘안되고 구해서 한들 아파트 가격 하락은 불을 보듯 훤하고 앞으론 그 하락하는 시세로도 팔기 힘들것이기 때문입니다.

지금 이 사람들 잠 못자고 있습니다. 또한 재개발 추진단지가 아닌 조만간 재개발을 예정하고 있는 단지는 더욱 문제 입니다. 아직 전세로 살고 있는 분들이 있는데 여기에 물린 중급 피라미 집주인들은 이미 대출 끝까지 땡겨놓은 상황입니다. 그리고 전세금 포함 이미 싹다 빼돌려 놓은 상황입니다.

이 중급피라미들에게 물리신분들 혹은 이 중급피라미들에게서 풀려나 다른 피라미들에게 옮겨가 물리신분들 앞으로 전세금 떼이시게 될 우려가 높습니다. 등기열람 확정일자같은것은 아무짝에 소용도 없습니다. 주택시장은 이미 대세하락장이며 최소 10~20년은 가야 합니다. 지금 하락한 시세에서도 1/3~1/10토막정도가 더 나줘야 하는것입니다.

상급피라미는 위에 말한 최소 2~3년전에 재건축관련 물건을 이미 정리한 사람들입니다. 그리고 재개발과 관련이 적은 연립 단독에 살고 있죠. 여기 전세사시는 분들은 비교적 안전한 편입니다.

그러나 안전하다는 말은 사기성이 없는 사람들이라는 뜻이지 돈이 넉넉한 사람들이라는 뜻이 아닙니다. 이 사람들도 부동산 폭락장이 조만간 도래하면 대처 방법이 없는 사람들이 상당수 입니다. 그래서 양식있는 사람들중 일부는 월세로 돌리고 있습니다. 전세는 자기들이 생각해도 말이 안된다는것입니다.

진짜 땅부자는 다 외곽지역 토지로 가있습니다. 지금 가고 있는게 아니라 이미 종료 입니다. 그리고 전원주택원룸개발등으로 돈을 벌고 있죠. 이거 아무나 못하는것입니다. 다 줄이 있어야 하고 지역에 인맥이 있어야 합니다. 그거 없이 나도는 물건들 상당수는 업자들 낚시물건입니다.

예전에 90년대 초중반만 해도 아파트 가격이 5천만원이 안되었습니다. 땅있는 단독은 2~3천만원의 반가격이면 샀습니다. 이게 지금 3억~7억정도 나가고 있는것입니다. 제가 생각하는 적정가격은 새아파트 기준 6600만원~1억5천만원 사이 입니다. 주거환경이 안좋거나 낡은 아파트는 아무리 요지기준이라도 절대 1억이 넘어선 안됩니다. 그 차액은 다 뭐냐. 토건마피아들이 먹는것입니다.

생각을 한번 해보세요. 층수를 올리고 동간 간격을 줄이고 그렇게 용적율을 남발해서 10~20년뒤에는 어쩔것인지. 신도시 한번 개발하면 이익이 얼마가 떨어 지는지 아십니까. 그게 전부다 국가재정으로 가고 서민들에게 가야할 개발 이익인데 우리나라에서는 수구 기득권이 다 나눠먹고 있는 중입니다. 이 차액의 갭만큼 조만간 경제가 주저앉게 될것입니다.

따라서 전세 살지 마시고 월세 사시기 바랍니다. 지금 자기집 가지고 있는분들중 정상적인 사람들 다 몇백만원~몇천만원에 집산 사람들입니다. 그 이외에(제 기준으로는 2억 이상)집산분들은 미안하지만 역시 전설 입니다. 큰 손실을 보게 될것입니다. 그 이하에서 산분들은 적정수준으로 돌아가야 맞습니다. 경제적으로 크게손실까진 안보더라도 집값 폭등할거란 개꿈은 쪽박나겠죠.

"아파트는 환금성이 좋다"
"아파트는 계속 오른다"
"아파트는 좋은 주거형태이다"
"재개발하면 무조건 돈번다"
"대단지가 좋다"
"대형평형이 더 가파르게 상승한다"
"아파트도 럭셔리할수 있다"
"아파트는 중산층 주거형태이다" 

다 깨졌습니다. 환금성이 좋다는것은 업자들이 만들어낸 사기극입니다. 계속 오른다는것 역시도 사기입니다. 보유세가 정상이었다면 이런일 자체가 벌어지지 않았을것입니다. 아파트는 좋은주거형태이다. 아닙니다. 원래 빈민들이 사는곳입니다. 재개발 하면 돈번다. 이제 앞으로 층간 간격을 1mm 층수를 500층으로 해도 분담금 금융비용을 감당하지 못하게 될것입니다.

여태까지는 재개발하면서 업자들이 용적률로 다닥다닥 고층으로 지어 고분양가로 울거먹었습니다. 앞으로는? 사업자금조달 자체가 불가능해졌습니다. 이미 시중은행의 대출여력은 바닥상태이기 때문입니다. 또한 저금리로도 가계대출시장이 무너지기 일보직전 입니다. 이런상황에서 고금리도래가 임박하고 있습니다. 미분양아파트는 40만채에 달합니다. 그런상황에서 엄청난자금을 대출받아 다닥다닥 더높이 토건질은 이미 불가능해진지 오래인것입니다.

얼마전에 부산 해운대에서 100층짜리 아파트를 30평기준 6억에 분양한다는 기사가 났더군요. 그런 아파트를 사는 인간도 당연히 전설이 될것입니다. 아예 나무꼭대기나 전신주에 올라가 스카치테이프를 둘둘말고 자지 그러세요? 사람이 땅위에 떠서 살면 기가 산만해 지는 법입니다. 정신병에 걸린다는 이야기입니다. 또한 그정도 용적율에 층수 입지조건이라면 떡을 쳐도 1억5천이하면 원래 족해야 합니다. 그러나 그렇게 사도 20~30년 뒤에는 어떻게 할것입니까. 다 날리고 나가야 합니다. 그런데 그걸 뭐하러 삽니까.

제 주위에 지인이 하나 있는데 이미 자기가 살던 단독주택은 아파트 재개발에 들어가 오래전에 4억에 팔았습니다. 그 지인이 예전에 그 주택을 산 가격이 280만원입니다. 그리고 자식들도 오래전에 다 아파트 팔게 하고 전세살던 상황에서 자신이 임대놓던 4층짜리건물에 세입자 다 내보내고 모두 들어오게 했습니다. 물려준것입니다. 이게 기본프레임인것입니다.

여기서 벗어나서 대출끼고 집사신 분들,전세에서 자가로 올라타신분들. 더욱이 2~5억씩 주고 집산분들 미안하지만 손실 보게 될것 입니다. 전세로 입주해 있는 분들은 주거형태를 바꾸시는게 낫습니다. 월세로 가세요. 월세부담이고 뭐고간에 전세금을 떼이는 일이 앞으로 비일비재하게 벌어지게 될것이기 때문 입니다.

이미 주택시장은 아마게돈입니다. 우리나라 근로자 평균소득이 185만원 저축률은 5% 입니다. 그럼 수도권 5억짜리 집을 근로자가 사려면 몇년을 모아야 할까요. 500년입니다. 그러나 과거추세대로 집값이 오른다면 30년에 200배씩 오른다는 이야기가 됩니다. 따라서 영원불멸 집은 살수없게 되는것입니다. 말이 안되는 이야기입니다.

소득이 많아도 마찬가지입니다. 1년에 6천만원 벌어서 30%저축해도 1800만원입니다. 6억짜리 집을 가지고 있다라면 원래 보유세 3.0% 기준으로 한다면 그 저축을 모두 세금으로 내면 끝나는 금액입니다. 따라서 그 이외에 이자나 원금상환은 버거워야 맞는것입니다.

그 보유세를 제대로 안걷기 때문에 출산율 실업률 사교육 의료등 사회전반의 여건이 엉망인것입니다. 미국의 보유세가 구매가기준이라고 반박하시는 분들이 계신데 바로 그것이 주택가격상승의 억제수단입니다. 고가로 사고팔면 구매시가에 걸려 작살나기 때문에 부동산가격이 적정수준이상 오르지 못하는것입니다.

원래는 우리나라 가구평균 소득이 250만원 정도라고 할때 3~6년 정도 모으면 집을 살수 있어야 정상입니다. 9000~18,000만원이 정상이라는 이야기입니다. 그러나 가계소득 평균이 250만원이 아닙니다. 중간값은 훨씬 낮습니다. 빈부격차가 극심하기 때문입니다. 저축률은 더욱 심각합니다. 그렇게 저축못하는 이유가 바로 이 코미디같은 주택버블에 발이 묶인채 허덕이면서 쉴새 없이 빨려 들어가고 있기 때문 입니다.

누구에게. 바로 토건마피아들에게 말입니다. 가구소득 250만원 저축률 30% 10년동안 9천만원 모아서 집살수 있어야 합니다. 아니면 근로자 임금이 더 올라 가던가 집값이 떨어 지던가 해야합니다. 개중에 나는 연봉이 6천 아내도 4천 해서 합이 1억. 뭐 이런 말씀을 하시는 분들이 계신데 우리나라처럼 근로환경 빈부격차가 심한 나라에서는 평균가구소득에서 30%를 초과하는 부분은 50~70%정도를 세금으로 환수해야 제대로된 복지할수 있습니다.

급여가 많다는것. 한국에서 자랑 아닙니다. 꿀밤 한대 얻어 맞아야 할 이야기입니다. 배우자도 급여가 많다라는것 역시 마찬가지입니다. 옛날에 집 100~300씩주고 산사람들. 2~3천만원 주고 산 사람들중 양식있는 사람들은 모두 현재의 집값이 미쳤다고 말합니다. 이런 사람들이 집없는 사람들 보고 희희낙락 하는것 역시 맞아야 할 이야기입니다. 이런 사람들이 세금 제대로 안내기 때문에 집값이 안잡히고,이들보다 훨씬 돈이 많으면서 정당한 수준으로 세금 안내는 사람들도 그대로 무사히 존재할수가 있는것입니다.

상당수 양식있는 사람들은 아파트 값이 1억을 넘어서면서부터 주택에서 관심 껐습니다. 시세를 보지 조차 않습니다. 살 생각이 없기 때문입니다. 돈없는 사람들은 더더욱 그랬어야 합니다. 따라서 90년대 후반이후 무리해서 버블지역에 집산분들은 사실상 거의가 투기가담이라고 봐야 합니다. 집을 팔아 시세차익을 본분들도 마찬가지입니다. 토지 상가 주택을 대규모로 가지고 있는 투기꾼들은 말할 나위가 없습니다.

집값 떨어지면 은행 망한다. 그럼 나라 무너진다. 집값 떨어지면 건설망한다. 그럼 뭘로 성장할래라고 협박하는 연계불사 대마불사 복잡불사 토건 마피아들. 땅이 좁아 한국은 다른나라와 틀리다. 한국은 부자들이 땅 집을 다 가지고 있고 그들이 대출을 다껴안고 있어서 부실우려가 적다라는 주장은 사기입니다. 이제 더 이상 집살 사람 자체가 없습니다. 중산층이라 불리우는 사람들은 다 샀기 때문입니다. 이제는 못사는 사람 안사는 사람뿐입니다.

그런 사람들에게 전세금 까지 떼이는 일이 없기를 바랍니다. 전세에서 월세로 전환하면 그 사람들이 더 좋아하지 않을까요. 그렇지 않습니다. 전세금을 돌려줄 여력 자체가 작은 상황 입니다. 이미 다 연계되어 묶여 있는등 유동화의 길이 협소해져 있기 때문입니다. 

어떻게든 구해서 월세를 어떻게든 최대한 올려서 그 둘로 위기를 극복해낼수 있지 않을까. 천만의 말입니다. 전세금은 이미 빼돌려졌고 은행입장에서 더이상의 대출은 힘든 상황입니다. 유일한 방법은 최근 십몇년새 이익을 본 은행 건설 부동산투기꾼들의 이익을 1원도 남김없이 환수하는것뿐입니다. 그래야 죄없는 서민들이 손해본 금액의 1/10도 보상할까 말까입니다. 그러나 그것은 꿈같은 이야기입니다. 따라서 사지도 말것이며 전세를 살지도 않는것이 최선의 길일것입니다.

마지막으로 폴볼커 전 FRB의장의 행보를 주목하시기 바랍니다.

지금 전세계에 유동성이 넘치면서도 한편으론 부족한 이유는 부동산 시장에 유동성이 쳐박혀 썪어 들어가고 있기 때문입니다. 미국 서유럽 등은 이 쳐박힌 쓰레기들을 꺼내서 물로 닦거나,버리거나,버린 부분을 새로운 유동성으로 대체해 내고 있습니다.

이게 끝나면 유동성 입구를 막아버릴것입니다.(고금리) 그리고 수신정상화에 나서게될것입니다. 지금 그전에 대형금융기관들을 정비하고 있는중입니다. (거대 금융사 규제안) 이게 어떻게 결판나던간에 고금리는 반드시 옵니다. 금융규제안은 금융기관들이 반대할지 몰라도 수신 매카니즘의 정상화는 모두가 필요동감하는 바이기 때문입니다. 그럼 수신이 막장탄 상황 속에서 지나치게 부동산버블에 올인해 들어가 있는 중국 한국은 반드시 무너집니다.

국내수신뿐만 아니라 국제유동성까지 끌어들여 남김없이 가계대출 부동산시장에 올인하고 있기 때문입니다. 이런 상황에서는 주택매각 현금보유로 원금을 지키고 그 원금의 일부를 외화로 보유하는것이 가장 현명한 선택일것입니다. 

미국 부실정리 다음은 세계경제 정상화가 아니라 변동성 급증입니다. 따라서 한국 중국 정책담당자들이 최근 2~3년을 부채를 일으켜  버틴 것은 향후 최악의 정책실책으로 기록되게 될것입니다. 위기는 지금부터 시작해 다음정권 초까지 크게 이어지게 될것입니다. 그리고 그 상태로 십수년을 더 갈 공산이 큽니다. 오바마는 이미 재선에 미련을 버렸습니다.

폴볼커의 긴축안을 선택하면 돌아가는 수고로움은 덜수 있지만 단기적으로는 불황을 각오해야 합니다. 그러나 중장기적으로는 미국의 딜레마(트리핀의 딜레마)를 깰수 있는 기반을 마련할수 있게 될것입니다. 중국 한국의 부동산버블만 무너뜨리고 나면 금밭이 열리기 때문입니다.

아주 길게 보고 자산운용에 임하시길 바랍니다. 수익률보다 안정성 유동성에 초점을 맞추시기 바랍니다. 부동산 원화 위안화보다는 안전한 현금 외환보유쪽으로 초점을 맞추시기 바랍니다. 그리고 전세 위험합니다. 확인도 필요없습니다. 무조건 탈출하시기 바랍니다. 올려 달라는 집주인에게서는 더 더욱 빨리 벗어나고 가만있는 집주인에게서도 빨리 벗어 나시기 바랍니다. 한국은 어떠한 경우에도 부동산 버블 붕괴를 절대로 피할수 없습니다. 전세 위험합니다.





공짜는없다 10-12-12 14:55
 
아고라와 사회적네트워크에서 늘 깊은 통찰력과 박식함과 올곧은 주관을 접하면서 고맙게 읽고 있습니다.혼자보기 아까워 스크랩해서 까페 친구들에게도 보여주고 싶습니다. 필자와 싸이트주소를 같이 게재하고요. 퍼가도 될까요?^^
공짜는없다 10-12-12 14:58
 
* 비밀글 입니다.
SteelHeart 10-12-15 06:38
 
좋은 글 진심으로 감사드립니다. 이번에 판이 바뀌면 우리나라 사람들의 경제적 가치관이 좀 올바라 지길 바랍니다. 수 년간 옆에서 부동산 얘기가 나올때마다 속이 끓었지만 뭐라 할말이 없었습니다. 저를 포함한 많은 분들이 슬픈 한국님으로부터 많이 배우고 있습니다.
사고뭉치 10-12-26 10:39
 
정말 슬픈하늘님 글에서 많을것을 배웁니다. 감사합니다.
1234 10-12-27 10:08
 
..
가정맹어호 10-12-30 15:21
 
그렇군요..좋은 글 감사드립니다..
발디니 11-01-05 11:15
 
죄송하지만 퍼감을 양해 바랍니다
뚜비 11-01-07 18:56
 
감사
콘매직 11-01-14 12:51
 
시행일을 하는 본인 으로써 PF대출....
현장에서 느끼는 체감은 거의 제로 입니다...
슬픈한국님은 혹 천리안?...^^
캘빈과홉스 11-09-16 11:01
 
다음홍두깨님카페에서추천받고처음들어왔는데 대단하십니다!



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