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일본 부동산붕괴의 진정한 이유 1
조회 1,290  |  찬성 24  |  반대 0  |  점수 160  |  2010-12-12 03:15
글쓴이 :    슬픈한국

서울을 팔면 캐나다땅 모두를 살수 있을까. 정답은 yes이다. 그럼 서울의 땅값은 캐나다 땅값의 몇배일까. 서울은 남한면적의 1/200이다. 그리고 남한은 캐나다의 1/100이다. 그런데 서울의 토지총액은 시가보다 크게 낮은 공시지가로만 1078조원(2007년,통계청)이고 캐나다의 토지총액은 시가로 1조5천억달러이다.

따라서 시가총액기준으로 서울토지총액은 캐나다전체 토지총액보다도 훨씬 높다. 같다고 해도 서울의 땅값은 캐나다 땅값의 무려 2만배에 달하고 있는 것이다. 서울땅 1평=캐나다 땅 최소 2만평인것이다. 그럼 왜 이렇게 비싼것일까. 그 이유를 살펴보도록 하자.

첫째-부동산 관련세제

토건마피아 주장

토건마피아들도 한국의 보유세가 0.2~3% 수준으로 선진국의 1.0~3.0%에 비해 턱 없이 낮은것을 잘 알고 있다. 1/3~1/10 수준인것이다. 이것이 부동산 버블 형성의 가장 큰 이유다. 그러나 죽어도 못올리겠다 라는 입장이다. 만약 종부세신설처럼 세제개혁을 시도하면 가만있지 않겠다는 입장이다. 실제로 노무현은 종부세때문에 목숨을 잃었다.

반론

전문가들은 한국의 경우 부동산에 대한 탐욕이 유독 심한 점을 감안해 부동산보유세를 세계 최고수준인 3.0%수준까지(지금의 10배수준,토지보유세의 경우 20배수준)끌어 올려야 한다는데 전혀 이견이 없다.

둘째-금융부분의 과도한 부동산시장 올인

토건마피아 주장

금융연관배율(금융자산잔액/명목 GNI)

  금융연관배율 
 미국 10.11배 
 일본 11.62배 
 한국  9.13배 
자료:한국은행

토건마피아들이 가장 잘 들고 나오는 논리가 바로 GDP대비다. 한국 금융시장이 부동산에만 올인해 규모가 작아졌다는것은 사실이 아니라는것이다. 금융연관배율만 보면 그럴듯도 하다. 다음 도표를 또 보자.

이미지를 클릭하시면 원본크기로 보실수 있습니다.
자료:통계청

우리나라의 한국의 명목 GDP 대비 토지자산 배율은 3.7배로 프랑스의 3.0배,미국 2.8배,일본은 2.4배,캐나다 1.1배에 비해 높았다. 한국의 부동산 거품이 어떤 나라보다 심각한 상태라는 의미다. 그러나 토건마피아들은 정신나간 수준으로 심각하지는 않다는 주장이다. 

아파트 주택 빌딩 공장등을 합한 유형고정자산총액은 GDP의 3.0배로 호주(3.0배) 미국(3.1배) 프랑스(3.1배)와 큰차이가 없다는 입장이다.

반론

주요국 GDP대비 가계부채 비율(2008)

 국가 미국  영국  한국   일본  독일  프랑스 
 비율 99%  90%  89%  79%  54%  47% 
자료:한국은행

한국의 GDP대비 가계부채비율은 임계점을 향해서 가고 있다. 그럼 이 돈은 어디서 나오는것일까. 바로 은행이다. 가계부채가 이 지경 막장까지 치달을 정도면 은행의 예대구조가 과연 안전할까.

주요국 은행예대율(2008)

 국가  스폐인 한국  미국  아시아평균  중국  일본 
 예대율  186% 141%  112%   82%   75% 74% 
자료:한국은행

가계부채로 무너지고 있는 PIGS의 대표국가 스폐인보다 약간날뿐 서브프라임위기의 미국보다도 훨씬 은행예대구조가 열악하다. 그 덕에 한국의 은행들은 하루하루를 중앙은행의 지원과 무차별 CD와 후순위채 발행등으로 견디고 있다. 그 결과 금리매카니즘이 완전히 망가졌다.   

주요국 가계금융자산대비 가계금융부채 비율

 국가 한국  미국  영국  일본 
 비율 47%  31%  23%  22% 
자료:한국은행

금융자산 규모에 비해서 금융부채가 턱없이 많다. 금융자산의 절반만큼 부채가 있다라면 이것은 정상적 구조라고 할수 없다. 20%선 언저리여야 정상이다. 이정도라면 금융자산을 다 깨고 빚부터 갚는것이 순리일것이다.

주요국 가계자산중 금융자산 대비 부동산자산 배율

 국가 한국  일본  미국 
 비율  480%  62%  36% 
자료:한국은행

더욱 충격적인것은 금융자산대비 부동산자산 규모다. 거의 재산의 전부가 부동산뿐인것이다. 흔히 우리가 가진것은 몸둥아리뿐이란 표현을 쓰는데 한국이 딱 그짝이다. 이런 상황 속에서 부동산이 폭락이라도 하는날엔 말그대로 몸둥아리만 달랑 남게 되는것이다. 전체가계자산중 부동산비중이 83%. 충격적인 수준을 넘어 저주에 가까운 수준이라고 할수 있을 것이다. 한국은 금융의 과도한 부동산 올인 정도가 아니라 저주에 가까울 정도로 올인하고 있는것이다.

셋째-임대 APT건설정책

토건마피아 주장

땅이 좁은 수도권개발을 위해서는 아파트가 효과적이라는 주장이다. 이를 위해 토건마피아들은 그린벨트해제,산바로밑에 산보다 높은 아파트 건축허가,용적률(대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율) 건폐율(대지면적에 대한 건축면적의 비율)특혜남발, 재건축 조건완화등의 정신나간 정책을 취하고 있다. 한마디로 후손과 부채의 무서움을 생각하지 않는 정책이라고 할수 있다. 웃기는것은 그러면서도 주택공급가는 계속 천정부지로 뛰고 있다라는 사실이다.

반론

공공 임대주택 보급률

2006년  네덜란드 스웨덴  프랑스  영국  독일  일본  한국 
임대주택비   36%   29%   29%  24%  20%  10%  2.9%
자료:국토해양통계누리

우리나라의 주택버블이 얼마나 심각한가. 요근래 정부당국 발표상 수도권 평당 매매가가 1781만원 전세가가 655만원으로 나와 있습니다. 30평짜리아파트를 사려면 대략 5억4천만원 전세를 살려면 2억정도 있어야 한다라는 이야기입니다.  

그러나 한국의 수도권 주택의 가격은 30평기준으로 6600만원~1억 5천만원이 적당합니다. 그 이상은 모두 버블입니다. 물론 이것은 아파트가 아니라 땅이 있는 주택을 기준으로 한것입니다. 그럼 자기 땅도없이 공중으로 얹혀가며 지은 아파트는 얼마가 적당할까요. 살면 안됩니다. 사서도 안됩니다. 그건 집이 아니라 임시거처 입니다. 살곳 없는 빈민층에게 밖에서 자다 얼어죽지 말라고 국가에서 지어주는 집단 거주촌에 불과한것입니다.

그래도 굳이 가격을 매기자면 얼마정도가 적당할까요. 서울의 요지 기준으로 새아파트라고 쳤을때 30평 기준으로 6600만원 이하가 적당합니다. 물론 낡고 허름한 아파트는 평가가치 0원으로 수렴해 들어가고, 재건축을 할 경우에는 폐기비용을 지불하고 그집에서 나가야 합니다. 차를 폐차할때처럼 번호판을 떼고 몰래 도망가는 식의 범죄를 저지른다면 형사처벌 하는 것이 온당하다고 봅니다. 

그러나 그런 범죄를 저지르지 않아도 아파트에 사는것 자체가 죄입니다. 왜냐. 후손들을 골탕 먹이기 때문입니다. 그 많은 부채를 어떻게 다 해소할 것이며 용적율등을 미리 소진해 버리면 후손들은 어떻게 하라는것이며 아파트를 철거하면서 나오는 콘크리트 폐기물들을 대체 어디로 치우라는 이야기입니까.

마주보고 있어서 여름에도 창문조차 못 열고 정신병 있는 사람은(공황장애,우울증,불안장애,정신분열,충동조절장애)복도식 베란다로 걸어다니기가 무섭습니다. 위에서 소음쿵쿵, 아래에서 냄새솔솔 ,천장에서 빗물질질,수도꼭지에서 녹물졸졸. 집이 아니라 감옥이고 놀이기구 꼭대기에 항상 매달려 사는꼴입니다.

이런 무가치한 것들을 토건마피아들이 환금성이 좋다,매매가가 영원히 올라갈것이다라는등의 선동질로 떼돈을 거두어 들이는데 활용해온것이 작금의 아파트공화국의 처참한 실체인것입니다.

제가 한 투기꾼 이야기를 해드리겠습니다. 서울 외곽의 낡은 빌라를 딸의 저축(1천만원)+친구돈(8천만원)+은행대출(8천만원)을 빌려서 1억7천만원에 샀다가 3년만에 3억3천만원이 되었다고 하네요. 지금은 수작질을 해서 세금 덜낼 궁리에 한창이고 딸과 친구에게 빌린돈을 대출로 전환한뒤 갚아 은행대출만 1억7천만원입니다. 그러나 매매가 안됩니다. 그런데도 추호도 주택가격이 떨어질것이라고는 생각을 안하더군요.

한마디 해줬습니다. 그 집의 적정가격은 0원에 가깝다라고 말입니다. 저는 그 집이 지어지기 전부터 근방에 살았습니다. 당시 허허벌판에 저희집이 거의 최초의 허가주택이었는데 단독주택 30평 100만원이 약간 넘는 가격이었습니다. 그리고 얼마있다 그 빌라가 건축되었죠. 가격은 165만원 정도. 그러니까 30년도 안되어 주택가격이 200배 오른것입니다.

그럼 월급은 얼마나 올랐을까요. 그 당시에 노동자 월급이 대략 3~4만원 정도. 지금 한국의 노동 급여자 평균 월급이 185만원정도 됩니다. 따라서 한 40배 정도 올랐다고 볼수 있겠죠. 그러니 주택가격은 최소 5배이상 과도하게 오른것이라고 볼수 있는것입니다. 그럼 물가는 얼마나 올랐는가. 그 당시부터의 지금까지의(1970년대~2000년대) 공식인플레이션율은 대략 10%남짓. 그럼 30년간이라면 대략 물가가 15배정도 뛴것입니다.

그런데 물가 15배...............임금 40배................부동산 200배

말이 안되죠. 물가는 가짜물가입니다. 물가의 경우 제품의 양도 줄고,가격을 올릴때마다 신제품으로 바꾸어버리는 경우가 다반사입니다. 주구장창 오르지 않는 품목만 잔뜩 물가지수에 포함시켜 놓죠. 따라서 가짜물가인것입니다. 부동산은 아예 물가지수에서 빼버렸습니다. 그 결과 천정부지로 올라 버렸습니다.

지금의 물가지수 시스템은 가짜인것입니다. 실제로는 더 많이 오르기까지 하고 있습니다. 그럼 어떤 것이 바람직한것인가. 통계를 솔직히 바로잡고 물가는 올라가야 합니다. 인위적으로 물가를 안정시키려다 벌어진 위기가 바로 작금의 부동산발 위기이기 때문입니다.

1900년대 초반부터 경제학자들은 이미 이러한 풍선효과에 대해 경고해 왔습니다. 물가안정은 결국 필연적으로 자산버블을 야기한다라는것입니다. 여기서 1차 빈부격차가 발생하게 되죠.

그리고 물가를 계속 안정시키려는 통화정책은 결국 그자체로서 2차빈부격차를 발생시키게 됩니다.(통화에 먼저접하는 순으로 상대적 부의 증가)그러한 통화증발은 정부의 사기물가 통계 여부와 관계없이 이미 인플레이션인데 그 인플레이션이 가져오는 인플레이션 세금(간접세효과)와 인플레이션에 대한 세금은 3차빈부격차를 발생시키게 됩니다.

이러한것들이 더해져서 경제위기->금융위기->재정위기->통화팽창->자산버블->빈부격차 증가의 무한반복이 일어나게 되는것입니다. 여기서 빈부격차는 공황의 원인이자 결과 입니다. 따라서 저런식으로 통화증발과 부동산버블을 방치하게 되면 빈부격차를 외면하는것이 정치적으로 가능하다라는 전제하에 끝없는 유지가 가능한것입니다.

그러나 실제로는 불가능합니다. 정치적 외면지속이 어렵기 때문입니다. 따라서 언론을 장악하고 공권력을 강화하고(경찰국가)하는 작업이 필요한것입니다. 죽을 만큼 빈부격차로 조져 들어가다 죽을때되면 잠시 풀어주고 그랬다가 다시 죽을만큼 조이고의 무한반복이 되는 것입니다.

그것을 막을 유일한 방법이 무엇이냐. 조세 복지선진화뿐입니다. 현 경제 시스템의 핵심 원동력인 빈부격차를 사전예방하고 사후조정해낼 유일한 처방약은 오직 그것뿐인것입니다. 이것은 오직 민주주의 위에서만 달성가능 합니다. 민주주의를 하려면 대부분의 사회 구성원들이 투기질을 버리고 건전한 투자를 하면서 공동체 사회의 1/n 의무를 다하고 살아야 합니다.

그래서 부동산은 폭락해야 하는것입니다. 그리고 폭락할수 밖에는 없습니다. 5억4천에 산 아파트가 최소 1/5토막이 나야 정상이라는것에 대해 믿을수 없다라는 분들이 많으실것입니다. 바로 공황장애입니다. (현실감각이 떨어지고 주위의 모든것이 두려워짐) 인정하고 싶지 않은것입니다. 여기에 토건마피아들은 대동단결해 걱정하지 말라고 다독거립니다. 당연히 그 말이 믿고 싶어집니다. 그들에게 자신들의 부동산자산을 지켜줄 힘이 있다라고 믿고 싶은것이겠죠.

그러나 불행히도 그런것은 없습니다. 한국은 이미 금리인상을 견딜수 없는 자산과 부채구조이며 단기간에 그곤경에서 벗어날 방법도 없기 때문 입니다. 그리고 그 금리는 한국이 결정 하는것이 아니라 경제 선도국(현재로선 미국)이 결정합니다. 

자신이 강해져서 잘사는게 아니라 다른국가를 짓눌러가면서 잘살수 있는 힘이 바로 패권입니다. 너보다 내가 덜 무너지면 이기는것입니다. 지금 많은 분들이 불확실해 합니다. 달러 유로 엔 위안. 과연 어느 화폐가 더 불안한가. 사실 모든 화폐가 불안합니다. 최근 30~40년간 거의 모든 화폐의 가치가 99%이상 대폭락했기 때문입니다. 따라서 화폐 모두를 불안전하다라고 해야 맞는것일것입니다.

그러나 그럼에도 화폐는 언제나 경제의 핵입니다. 화폐의 선택과 그로 인한 구도(환율)로부터 무역 자본거래등의 경제가 시작되기 때문입니다.  따라서 모든게 안개처럼 보여도 질서는 결국 잡히게 될것입니다. 그 질서는 과연 어떤 질서일까.

적어도 단기적으로는(제가 말하는 단기는 투기꾼들이 말하는 다음날이 아니라 적어도 3개월~3년의 기간입니다.)달러화가 최고의 위상으로 부상하게 될것입니다. 그 가장 큰 이유중의 하나가 바로 자산버블의 통제와 금리정책가용성 회복능력입니다. 부동산버블이 횡횡하고 금리가 살아 위아래로 꿈틀거릴수 없다라면 그 나라경제는 식물경제나 마찬가지라고 할수있기 때문입니다. 역설적으로 실물자산에 비해서 가치하락이 더디면서 그 회복이 빠른 화폐가 다시 맨 앞에 서게 될것이라는 이야기 입니다. 지금 그런 화폐는 의심의 여지도 없이 바로 달러화라고 할수 있을것입니다.

마지막으로 세금 국채 돈의 행보를 잘 보시길 권해 드립니다. 세금을 걷느냐 국채를 발행하느냐 돈을 찍어대느냐. 지금 정권은 부자들 부동산투기꾼들 세금은 깍아주고 국채는 무지막지하게 발행하고 통화 역시도 적정수준 이상의 발행을 지속하고 있습니다.

반대로 돈 덜찍고 국채발행 줄이고 부자들 특히 부동산투기꾼들에게서 세금걷어 재정에 충당해야 경제 회복됩니다. 여기서 첫번째 회복이 일어나고 그러면서 환율안정 시키면서 물가안정시키고 직접세 비중 늘리면서 간접세줄이고 이를 통해 인플레이션세금과 조세 의존도를 줄여야 두번째 회복이 일어나고 이 과정속에서 부동산 버블이 잡혀야 고용 살아 납니다. 그래야 세번째 회복이 일어나게 됩니다. 빈부격차의 완화 매카니즘이 일어나게 되는 것입니다.

현재 삼성,LG,현대차등 대기업의 순이익 증가는 경쟁력제고 때문이 아닌 오로지 환율효과이며 전세계 전문가들중 그것을 모르는 사람은 한명도 없습니다. 따라서 환율효과가 제거되고 세계경제가 더블딥으로 빠져들어가기라도 한다면 수출에 전적으로 의존하고 있는 경제에 바로 그 수출로부터 위기가 도래할수 있음을 아셔야 합니다.

수출,부동산,부채의 악순환. 만약 그렇지 않다라면 반대로 고금리 도래로부터 위기가 도래하게 될 가능성이 높습니다. 어느쪽이든 한국의 부동산버블과 가계부채 문제는 쌍방향막장인것입니다. 최악의 경우 더블딥과 고금리도래가 겹쳐질수도 있습니다. 따라서 한국의 부동산 버블은 어떠한 경우에도 무너질수 밖에는 없는것입니다. 





가정맹어호 10-12-27 14:07
 
요즘 MBC 다시보기를 통해서 '이제는 말 할 수 있다'를 보는데 부동산에 대해서도 다루었더군요..슬픈한국님의 말씀과도 일맥상통하는 부분이 상당히 많더군요..
라퓨타 13-03-24 13:29
 
좋은 글 감사드립니다.  모든 건 결국 기본에 얼마나 충실하냐 인 것 같습니다.



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